Главная › Новости

Ставка капитализации: расчет ставки на недвижимость

Опубликовано: 21.05.2017

Семинар. Взаимосвязь ставок дисконтирования и капитализации. Часть 1

Для каждого инвестора очень важно знать уровень потенциальной прибыли, которую он в будущем сможет получить. В связи с этим многие из них прибегают к помощи так называемого метода доходности в оценке недвижимости. Именно такой подход дает возможность оценить степень ее ликвидности и эффективность инвестированных средств.

Для подобных расчетов используется следующая формула:

V = I/R

V — цена приобретения;

Последнее значение отражает отношение операционной прибыли с недвижимости к ее цене.

В большинстве случаев стоимость приобретаемого объекта уже известна инвестору и определяется согласно рыночной ситуации.  поэтому ему нужно только рассчитать ставку капитализации. Лишь она может показать эффективность вложения денег и высчитывается по формуле:

R = I/V

Для определения реального значения ставки, нужно спрогнозировать доход от объекта недвижимости, который можно получить в будущем от него. Сделать что-то подобное возможно или на имеющихся показателях (к примеру, помещение будет сдаваться в аренду, принося фиксированную прибыль ежемесячно), или на рыночных данных.

Стоит отметить, что, осуществив расчет ставки капитализации, из нее очень часто вычитают прибыль, которая не была получена, по причине падения спроса на аренду, вследствие чего полностью всю территорию сдать не удалось. Данный показатель выводится на основании динамики развития рынка.

Нельзя забывать и о текущих затратах на содержание объекта. Их можно разделить на две группы:

К первой группе расходов принадлежат затраты на охрану, отопление, газ, электричество и так далее. К другой – уплата налогов, кредитов и других финансовых обязательств. Только после этих расчетов вычисляется чистая прибыль от недвижимости.