Дешевые студии в центре Петербурга. Что? Да!
Опубликовано: 01.09.2018
Наш замечательный город славится большим количеством коммунальных квартир в центре, и они часто бывают недооценены. Люди, которые в них живут, хотят их покинуть как можно быстрее, потому что состояние жилья, действительно, ужасное. Если раньше я думал, что плохо живется в Индии, то, побывав в некоторых коммунальных квартирах, понимаю, что Петербург совершенно спокойно может составить Индии серьезную конкуренцию. Провалившийся пол, покосившиеся стены, кошмарные санузлы... Из таких квартир хочется бежать.
Наша компания выкупает эти коммуналки, проводит тотальный ремонт и превращает их в студии со своими санузлами и кухнями. Студии могут продаваться под жилье или, если покупатель не собирается там жить, а планирует сдавать, как доходная недвижимость. Во втором случае студии работают как апарт-отель, сдаются в посуточную аренду нашей управляющей компанией, а владельцы получают стабильный доход.
Самые доступные студии рядом с КАД
Дворцовые интерьеры в коммуналках Петербурга
Квартиры-студии в старом фонде: главные риски
В Питере действует несколько программ, которые содействуют расселению коммуналок, за счет чего стоимость выкупа для нас по питерским меркам относительно невысока.
Обзор квартир в СПб. Купить квартиру. Бюджет 2 000 000 руб - район Кудрово
Некоторым жильцам коммуналок, которые подходят по целевой программе «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» и стоят в очереди, город может субсидировать до 50% стоимости их новой квартиры.
Есть более быстрая программа, когда люди получают не квартиру, а просто денежную выплату. Жильцы коммуналок в центре могут получить от города 500-800 тысяч на расселение, если они нашли инвесторов, которые готовы выкупить их квартиру (то есть нас).
Кроме того, бывают ситуации, когда квартира не подходит под субсидии, но у нее и без того привлекательная цена. Например, нас интересуют только первые и вторые этажи, потому что только в этом случае можно согласовать новые «мокрые точки» для санузлов в каждой из студий. Те, кто живут на первом-втором этаже, с трудом верят, что кому-то их квартира в принципе может понадобиться, а для нас это, наоборот, самый привлекательный товар.
Так, одна из квартир, которую мы купили, до этого продавалась три года. Собственники ведут себя очень по-разному, но здесь народ просто смеялся в лицо, говорили: «Зачем вы пришли? Вы же все равно никогда не купите. Кому это надо? К нам приходят покупатели уже три года, заходят, носом воротят и уходят».
Сложность выкупа коммуналок и причина, почему ими далеко не все занимаются, в том, что, как правило, в одной квартире много хозяев, и это очень хлопотно. Провести такую сделку, подобрать кому-то встречки (встречные сделки, альтернативы, когда человек продает одно жилье, чтобы сразу купить другое. – Прим. ред.), разобраться с субсидиями, если они есть, помочь каждому из собственников – нюансов очень много. Кто-то очень давно владеет этой недвижимостью, кто-то недавно, кто-то получил по наследству, и все это надо проанализировать, разобрать. Наши агенты делают это постоянно без каких-либо юридических накладок.
Естественно, мы выбираем хорошее расположение, чтобы объекты были привлекательны для аренды туристами. Для инвестиционной недвижимости это обязательно центр, обязательно рядом со станцией метро или с какой-то знаковой достопримечательностью.
Лично я в этом бизнесе уже почти три года. Я начал со своей первой квартиры, которую купил ради эксперимента. Я давно хотел заниматься недвижимостью, но не понимал, с чего начать. Дело в том, что, если купить любую квартиру, например, в ипотеку, и сдавать ее (как угодно – посуточно или на долгий срок), ипотечный платеж покрываться не будет. В среднем в Петербурге доходность недвижимости – это где-то 6% годовых, может быть 7%, если повезет. А если сдавать краткосрочно, может быть до 10% в сезон, но ведь есть и не сезон. Меня все это настораживало, но я продолжил изучать бизнес-материалы и идеи. В итоге решил попробовать выкупить большую квартиру в ипотеку, сделал внутри несколько апартаментов, с этого и начались эксперименты в новом бизнес-формате. Еще через год я купил вторую квартиру, посмотрел на результат и доходность… Они оказались такими, что я решил «упаковать» бизнес-проект и вывести на рынок.
Интересно, что второй свой объект я покупал не в самом центре, а на Петроградке, и поэтому с очень большим опасением. А по факту Петроградский район временами показывает даже лучшие результаты. Помимо высокой доступности, там существенно ниже конкуренция в краткосрочной аренде. Если центр – это тысяча объектов, то Петроградка – сотни.
После того как квартира выкуплена, все собственники выехали, и сделка завершена, мы начинаем ремонт. Мы сносим все, кроме капитальных стен, которые, как правило, находятся только по периметру.
Мы не переводим эти квартиры в нежилой фонд и в этом видим только плюсы. Покупая такой объект, человек может в нем спокойно прописаться и сдавать, или жить, – словом, может делать все, что угодно. Это обычная жилая недвижимость.
У нас есть чек-лист для подбора объектов, который содержит порядка 30 пунктов. Не каждая коммуналка соответствует всем требованиям. Мы смотрим на местоположение, высоту потолков, что находится под квартирой, состояние коммуникаций. Поскольку мы проводим коммуникации к каждому номеру, то проверяем давление воды, наличие электричества в доме, которое позволит запитать все номера, был ли в доме капремонт, не является ли здание аварийным. Если мы понимаем, что не сможем сделать из квартиры качественный объект, который можно будет продавать и который прослужит многие годы, то мы просто его не берем.
Как доказать, что жилье аварийное, и переехать в новый дом
Как продать долю, если всех собственников сложно найти?
После сноса внутренних перегородок мы делаем проект, чертеж, затем проводим коммуникации, возводим стены, ставим бойлеры, счетчики в каждые апартаменты, отделываем и меблируем их.
Количество апартаментов зависит от площади первоначального объекта недвижимости (есть квартиры по 300-400 кв. метров) и от того, для чего они предназначаются: под сдачу или для проживания. Одну коммуналку мы делили на 18 апартаментов, это был максимум, а минимальное число – на пять. Основной критерий – это количество окон и комфортный метраж.
Если мы говорим про апартаменты под сдачу, то чем они меньше, тем прибыльнее. Конечно, все в пределах разумного, обычно площадь номеров – от 12 до 18 кв. метров.
Если мы говорим об объектах для постоянного проживания, то площадь будет от 16-17 до 30 кв. метров. Причем 30 – это даже избыточно, потому что если мы 30 метров продаем по 130 тысяч, то эта цена конкурирует с обычной квартирой студией. Правда, в центре маленьких квартир практически нет.
Отличие наших апартаментов от традиционных квартир в том, что у них общая входная группа, они находятся на территории одной квартиры, внутри которой идет общий коридор. Мы обозначаем прямоугольник, делаем общий коридор, и из него входы в каждую квартиру. Все остальное: кухни, ванные, – находится внутри апартаментов. Мы оборудуем их своими счетчиками электричества, воды, чтобы каждый из них был независим.
Если объект должен стать апарт-отелем, то мы продаем его инвесторам либо по одной студии, либо целиком, и можем забрать его себе в управление. У нас своя управляющая компания «Гости любят». Инвесторам интересно купить недвижимость и передать ее управляющей компании, потому что люди редко рассматривают это как покупку недвижимости, скорее как некий финансовый поток, за которым стоит недвижимость. Это не вложение в банк под 7%, это не вложение в обычную квартиру, когда нужно самим заниматься ее менеджментом. Это просто покупка недвижимости, которая через два месяца начинает приносить полностью пассивный доход, клиент при этом не делает вообще ничего.
У нас две доходные программы. Перед тем, как сформировать продукт, мы проехали по большим апарт-отелям и проанализировали их предложения, а также взяли в штат звездного отельера Михаила Южакова. Учитывая специфику рынка, мы разработали предложения, где инвестор может выбрать один из двух вариантов.
Первый – получение гарантированного дохода, на текущий момент 13% годовых от стоимости приобретения объекта. Например, покупается студия за 2 млн и через два месяца, когда закончена стройка, наш клиент начинает получать с этих 2 млн 13% годовых, не думая о том, как сдаются эти апартаменты, сезон сейчас или затишье.
И второй вариант – когда инвестор вместе с нами рискует в не сезон и зарабатывает в сезон. Объект приносит определенную выручку, из этих 100% мы выплачиваем коммунальные платежи, оплачиваем бронирующие площадки, такие как Booking, Airbnb и прочие (это порядка 20%), остальное делится в соотношении 30% – управляющей компании, 70% – инвестору.
Это не самый простой бизнес. Но мы чувствуем, что нашли свою нишу, так как продажи за последний год значительно выросли.
Если объект планируется продавать для постоянного проживания, то мы берем локации чуть менее выигрышные с точки зрения туристических маршрутов и удаленности от метро. Но все-таки работаем в центре. Находим коммунальную квартиру чуть подальше от «центрального центра», и делаем всё то же самое, только не забираем себе в управление. Люди покупают студии и просто живут в них.
В жилье работать сложнее. В ситуации с апартаментами мы видим инвестора при подписании первого договора и в момент сдачи объекта. Дальше инвестор получает свой доход, и все довольны. Инвесторы не задают вопросов: «А почему здесь такие обои? А давайте мы сделаем здесь на полтона посветлее, повесим другую люстру?» Они относятся к этому как к проекту, приносящему прибыль. С жильем же человек хочет сделать что-то для себя, ему хочется «поманеврировать», изменить какие-то нюансы.
3 способа легально сдавать квартиру в аренду
Инструкция: как зарегистрировать договор найма
В случае с апарт-отелями мы заключаем с клиентами несколько договоров. Первый – агентский договор, когда клиент определился с намерениями купить недвижимость. Далее зависит от стадии готовности квартиры. Если она готова, то заключается договор купли-продажи недвижимости. Если квартира еще не готова, подписывается договор подряда на строительные работы, согласно которому мы выполняем ремонт и обустройство студии. И последний договор – с управляющей компанией. Оплата может проходить как сразу, так и частями, по мере выполнения работ.
В договоре строительных работ прописаны не только услуги по ремонту и строительные материалы, но и обустройство, потому что в цену входит все под ключ, включая посуду, постельное белье, полотенца.
С жильем все проще. Человек просто подписывает договор купли-продажи вторичного жилья, а именно доли в квартире. Покупатель становится владельцем жилья на правах долевой собственности.
Одно из немногих возражений клиентов, с которыми нам приходится работать, состоит в том, что долевая собственность – это сложно. Тут стоит понимать, что все коммуналки – это долевая собственность, доли и продаются, и покупаются, в Питере с этим проблем никогда не было. К тому же мы собираем все необходимые документы, включая отказ от приоритетного права приобретения прямо на сделке купли-продажи. Если один из собственников решит продать свою часть объекта, он может никого не оповещать и никого не спрашивать. Более того, чтобы максимально успокоить человека, мы можем прописать в договоре, что при необходимости обязуемся продать квартиру в течение месяца, без требований оплаты своих услуг.
Некоторые клиенты приходят со своими юристами и агентами – это право покупателя, которое мы полностью поддерживаем, тем более что схема нетиповая. Они смотрят документы, это один из основных ритуалов: форму-7, форму-9, ЕГРН. В принципе, это все можно запросить и без нашего ведома, но, если что-то осталось не освещено, то мы предоставляем эти документы. Конечно же, покупатели уделяют большое внимание подготовке договоров: агентского договора, купли-продажи недвижимости (при покупке доли этот документ должен быть нотариально заверен), договоров подряда на строительно-монтажные работы и кадастровые работы.
Отношения с соседями по дому складываются по-разному. Там, где мы строим жилье, вопросов вообще нет. Была коммуналка, а стала «коммуналка XXI века», только сделали ремонт и вывезли маргиналов.
Конечно, наша питерская интеллигенция – я с этим столкнулся еще на первых своих квартирах – люди совершенно непредсказуемые. В моей первой квартире в подъезде жила бывшая оперная певица и какой-то госслужащий. Конечно, у них сразу возникло в голове: квартира-хостел, непонятные гости, «уничтожение» подъезда, моральный облик и прочее, прочее. Они написали заявления куда только можно, постарались. При том, что у нас очень приличный контингент, так как апартаменты стоят от 2 тысяч до 5-6 и даже до 10 тысяч рублей в сутки в сезон, везде прописаны правила, есть штрафы за их нарушение.
Но после личной беседы ситуацию мы уладили, и отношения с соседями нормализовались.
Так что наиболее привлекательны для нас редкие квартиры с отдельным входом с улицы. Такое бывает. Следующее по привлекательности – дома с одной квартирой на этаже. Третье – когда в доме уже есть что-то похожее или когда квартиры на этой лестничной площадке сдаются в аренду на долгий срок. При выборе коммуналки под перестройку мы делаем это основным критерием.
Иногда мы общаемся с соседями, проясняем ситуацию, делаем ремонт в подъезде, меняем двери, ставим домофон. Люди на это, как правило, охотно идут, и серьезных прецедентов с соседями больше не возникало.
Сколько можно заработать на аренде недвижимости?
Как открыть мини-отель?
На данный момент в нашем управлении порядка 105 апартаментов (данные на конец июня. – Прим. ред.), а через месяц будет где-то порядка 130, сейчас они на стадии стройки. Некоторые объекты у нас покупают люди со своими управляющими компаниями. И около 10 студий мы продали как жилье.
Наш фокус внимания – инвестиционные объекты, но практика показывает, что есть спрос на жилье такого формата. Плюсы очевидны. Это уникальное предложение по ценам и расположению. Покупатели, как правило, родители, которые берут жилье для детей, приехавших сюда учиться. Другие покупают студию для родителей, которые всю жизнь прожили в центре и не хотят уезжать, но хотят жить чуть комфортнее, и дети могут себе это позволить. Контингент разный, но, в основном, молодежь.
Подходящих нам квартир в Петербурге достаточно много, главный вопрос – поиск этих квартир. В какие-то моменты у нас спрос превышает предложение.
Основной канал продажи студий для нас – Avito и Domofond. Мы инвестируем в рекламу хорошие деньги, но, тем не менее, они окупаются, и на текущий момент наибольший поток клиентов приходит именно с Avito.
Было много разных экспериментов. Мы размещали объявления и в категориях «Готовый бизнес», и в «Коммерческой недвижимости», и в «Жилой недвижимости». В итоге у нас два магазина на Avito. Один из них мы позиционируем под инвестиционную недвижимость, а в другом –жилье.
Многие люди ищут студии, звонят нам. Мы сразу задаем им вопрос: «Вы ищете, чтобы жить или сдавать?» И многие, кто ищет квартиру под сдачу (несмотря на то, что у нас есть другие объявления о доходной недвижимости), находят нас именно по объявлениям с жильем.
Дело в том, что, когда человек слышит слово «бизнес», то сразу думает: «Нужно пойти, стать директором, управлять бизнесом, вкладывать туда свое время, чтобы зарабатывать. Не, я не хочу. У меня 2 млн, или 5 млн, я хочу их во что-то вложить. В криптовалюту, в банк, еще куда-то, и просто получать доход. Какие есть варианты?» Самый консервативный – это сдача жилья. Он заходит на сайты и начинает искать, что дешевле купить и с чего заработать. И находит наше объявление.
Для продвижения гостиничного бизнеса мы используем Booking, Airbnb, Expedia, Hotels, и так далее. Помимо этого активно работаем с b2b-сектором по среднесрочной аренде для сотрудников компаний.
Текст подготовила Ирина Филатова
Не пропустите:
7 обязательных пунктов в договоре найма жилья
Города-спутники Санкт-Петербурга
Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей
25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.