5 изменений, которые домовладельцы ожидают в аренду

Инвесторы, купившие квартиры для сдачи в аренду за наличные, могут спать спокойно. Для тех, у кого есть кредит, ближайшие годы могут принести разочарование рынку, который сегодня считается безопасным и прибыльным убежищем в бурном море низких процентных ставок. Инвесторы, купившие квартиры для сдачи в аренду за наличные, могут спать спокойно

Владелец средней квартиры для сдачи в аренду мог бы заработать в семь раз больше, чем человек, который год назад принес свои деньги в банк для годового вклада. Принимая во внимание среднегодовой депозит в ноябре 2016 года, вы можете рассчитывать на процентную ставку в размере 1,7 процента. (Данные НБП). После вычета налога это дает 1,38 процента. реальная прибыль. Для сравнения - на карман хозяина влияет не только арендная плата, полученная от арендатора, но и увеличивается его имущество, поскольку недвижимость становится дороже.

Реальная прибыль от сдачи в аренду Home Broker год назад оценивалась примерно в 5 процентов. Такая часть стоимости имущества может быть получена в виде арендной платы, даже после вычета расходов, налогов и предположения, что квартира не сдается в аренду круглый год. Для этого помните, что квартиры сегодня становятся дороже. Данные NBP показывают, что во втором квартале почти 4,9% квартиры, используемой в большом городе, должны были быть оплачены. больше, чем в соответствующем периоде предыдущего года (данные по гедонистическому индексу).

Квартиры были невероятно дорогими

Этот результат настолько соблазнительный, что застройщики все еще не боятся жилья. Более того, все указывает на то, что 2017 год снова станет рекордным по количеству проданных квартир. Как ясно из консалтинговой компании REAS, в третьем квартале покупателей нашли 17,5 тысячи. помещения (данные относятся к шести крупнейшим рынкам - Варшаве, Вроцлаву, Кракову, Познани, Лодзи и Три-Сити). С начала года застройщики из крупнейших городов уже наслаждались продажей до 53,8 тысячи. квартиры (на 24% больше, чем за аналогичный период прошлого года). Если ситуация будет развиваться одинаково хорошо до конца года, текущий год может принести еще один рекордный результат продаж на уровне, по меньшей мере, в два раза выше, чем на пике последнего бычьего рынка, когда покупатели нашли 35 тысяч. квартиры.

Эльдорадо не будет длиться вечно. Продажа квартир не может расти бесконечно, а ситуация на рынке жилья со временем ухудшится. С точки зрения тысяч поляков, которые решили инвестировать свои сбережения в рынок аренды, наиболее важными, по-видимому, являются ответы на вопросы - если и в какой степени объявленные в ближайшие годы изменения подорвут прибыльность их инвестиций?

  1. Государственная программа в три раза дешевле

Прежде всего, вы должны помнить программу Mieszkanie +. Он имеет три столпа, но самым громким из них является строительство дешевых квартир в аренду с доступом к собственности. Также кажется, что это самая большая угроза для владельцев квартир, сдающихся в аренду. Почему? Согласно проекту постановления Совета Министров, аренда по этой программе обойдется не более 13,43 злотых за кв. в Варшаве, 10,89 злотых за кв. в Кракове или 11,35 злотых за кв. м в Познани (месячная ставка). Для сравнения, в настоящее время рыночные ставки в этих городах составляют 42 злотых, 38 злотых и 33 злотых за квадратный метр соответственно. Поэтому сегодняшнее рыночное предложение немного подсчитано, в три раза дороже.

Альтернативой обычной аренде является аренда с возможностью покупки. В этом случае по цене чуть более высокой арендной платы арендатор получит полную собственность через 30 лет. Активом Flat + в этой модели является, конечно, отсутствие риска по ипотечному долгу, но также отсутствие 20%. собственный вклад, понесенные расходы по сделке или отделка квартиры. В целом, в рамках программы Mieszkanie + вы можете получить право собственности на квартиру по цене примерно в два раза ниже, чем в случае покупки квартиры на рынке и финансирования покупки с помощью ипотеки.

Квартира + в три раза дешевле рынка аренды

Общеизвестно, что программа «Мешканье +» предназначена в первую очередь для людей, которые не могут позволить себе купить или арендовать квартиру на рынке, дорога к дешевой квартире ни для кого не будет полностью закрыта. Однако, даже если такие программные ограничения должны быть приняты, следует помнить, что сегодня многие арендаторы делят квартиры большего размера, и если есть альтернатива в форме Mieszkanie +, они будут рады ее использовать. Аналогичная ситуация с многодетными семьями или молодыми людьми, которые сегодня с помощью семьи могут найти для себя предложение на рынке недвижимости, но после запуска программы строительства доступного жилья смогут стоять в очереди за дешевыми четырьмя углами.

Рынок недвижимости - это просто система связанных судов, а это означает, что появление серьезного предложения доступного жилья должно привести к снижению спроса в других местах. Таким образом, успех недорогой программы строительства может сделать рыночные арендные ставки более доступными.

  1. Рассрочка до 40 процентов вверх

Ожидается, что еще одна проблема, с которой столкнутся владельцы жилья, - повышение процентных ставок. В результате ипотечные кредиты будут расти, поэтому эти изменения должны представлять интерес в основном для инвесторов, использующих ипотечные кредиты. На данный момент рыночные прогнозы предполагают, что если Совет по денежно-кредитной политике решит повысить стоимость денег, эти шаги будут очень сбалансированными.

Текущие котировки фьючерсных контрактов на процентную ставку показывают, что в течение двухлетнего периода мы можем говорить о 2-3 повышениях по 25 базисных пунктов каждый. Так что если кто-то сегодня должен 300 000 30 и 30 злотых, его взнос с нынешнего уровня в 1500 злотых в месяц может увеличиться на 40-50 злотых в год, а через два года поглощать еще 100-110 злотых в месяц.

Конечно, в результате экономических потрясений или в долгосрочной перспективе никто не может исключить более динамичные движения. Если сегодняшняя базовая процентная ставка увеличилась с 1,5 процента до 2,5%, рассрочка указанного кредита увеличится до 1690 злотых в месяц. Еще одна процентная точка увеличения будет означать увеличение взноса до 1880 злотых. Если бы этого было недостаточно, возврат процентных ставок в штат 2012 года (тогда базовая ставка составляла почти полгода на уровне 4,75%) означал бы увеличение взноса более чем на 40%. до уровня примерно 2130 злотых в месяц. Однако вероятность реализации такого сценария не превышает нескольких процентов на горизонте двух лет.

  1. Ликвидность может упасть

Однако, если произойдет четкое повышение процентных ставок, владелец квартиры, сдаваемой в аренду, должен столкнуться с другим следствием - падением спроса. Это, конечно, рынок сделок купли-продажи. Механизм тривиально прост. Повышение процентных ставок должно вызвать не только падение спроса на кредиты, но и падение спроса на наличные. Просто, если вы можете заработать более 5 процентов сегодня. на аренду, а в среднем место дает чуть более 1 процента. Прибыль в год многие люди предпочитают вкладывать в жилье. Повышение процентных ставок, однако, приведет к уменьшению премии за риск наряду с тем, как безопасные депозиты будут предлагаться на все более выгодных условиях.

Как будто всего этого было недостаточно, повышение процентных ставок может также привести к увеличению предложения квартир. В крайнем случае может оказаться, что растущие платежи по кредитам приведут к банкротству некоторых заемщиков. По прямой линии это может привести к более частым операциям с недвижимостью, то есть к росту предложения квартир и домов. Нетрудно представить потенциальные последствия - падение количества сделок и стоимости недвижимости. В результате инвестору будет сложнее продать свою недвижимость. Если необходимо будет отказаться от инвестиций, это просто означает более длительное время ожидания для покупателя и необходимость принять более низкую цену - информационный шок сегодня, когда квартиры продаются лучше всего в истории, а количество транзакций более чем в два раза выше, чем в 2010 году, согласно данным Центрального статистического управления.

  1. Арендная плата, когда труднее найти свой дом

Не все изменения, которых ждет рынок, должны беспокоить владельцев квартир. Как правило, более слабая ситуация на рынке сделок купли-продажи вовсе не является плохой новостью для рынка аренды. Людям нужно где-то жить, и если безработица растет, а за кредит становится сложнее, владельцы квартир, сдающихся в аренду, могут запачкать руки.

Примеры работы такого механизма можно найти в статистике Евростата. Они показывают, что в странах зоны евро доля граждан-арендаторов снизилась в 2005-2009 годах с 36,4%. до 28,4 процента После того, как экономика явно замедлилась, всего за один год этот процент увеличился до уровня 33,4 процента, и сегодня остается на том же уровне в 33-34 процента.

  1. MPC также повлияет на арендную плату

Данные подтверждают, что решения центральных банков влияют на прибыльность инвестиций в квартиры для сдачи в аренду через еще один канал. На первый взгляд, это кажется удивительным, но периоды ограничительной монетарной политики благоприятствуют повышению арендных ставок. Причиной может быть тот факт, что владельцы ожидают более высоких ставок доходности, когда инфляция и затраты на обслуживание долга, понесенные при покупке квартиры, или просто когда они видят, что могут заработать больше на конкурентных депозитах или облигациях. Также возможно, что этот кирпич добавляется к этому механизму из-за вышеупомянутого увеличения спроса на аренду в периоды, когда кредиты растут, поэтому это не сложнее.

Оценки, основанные на данных Федеральной резервной системы, показывают, что в США с 1975 года среднегодовое увеличение арендной платы в период либеральной денежно-кредитной политики составляет 3,7 процента. Не так много, но в периоды ограничительной денежно-кредитной политики среднегодовой рост арендных ставок составлял 4,6%. Еще большая диспропорция наблюдается в Австралии. Здесь соответствующие данные можно найти с 1988 года. В то время периоды удешевления денег привели к увеличению арендной платы на 2,5 процента. в течение года, в то время как ограничительная денежно-кредитная политика привела к увеличению уровня арендной платы в среднем на 4,4 процента. на ежегодной основе. Во Франции также было по-другому, хотя здесь рассматривался гораздо более короткий период (только с 1999 года). В то время арендная плата выросла на 1,3 процента, когда деньги были дешевле, и на 2,4 процента. ежегодно, когда он подбадривал.

Исходя из всех этих оценок, совет для инвесторов на рынке жилья все еще тривиален - инвестируйте с осторожностью и не переусердствуйте с кредитным плечом в виде ипотечных кредитов. Тогда даже повышение процентных ставок может стать проблемой для домовладельцев, которые они могут использовать в своих интересах, повышая арендную плату.

Почему?