Как оформить куплю-продажу дома и земельного участка

Законодательная база

Частный жилой дом должен быть прочным, надежным, долговечным, теплым и уютным. А еще - правильно оформленным. Важно юридически чисто провести процесс приобретения усадьбы. Причем требование касается не только строения, но и земельные дилянки.Ориентуватися надо на положенияГражданского кодекса Украины (ГКУ), Постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений и Порядка предоставления извлечений из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество »Налогового кодекса Украины (НКУ) и ин.Треба понимать, что в случае признания в судебном порядке сделки купли-продажи недвижимости в состоянии придется вернуть строение владельцам и получить возврат кош тов, в размере указанной в договоре вартости.Так что внимание ко всем имеющимся документам и правильное оформление новых - залог спокойной жизни в приобретенном жилье.

Проверка владения

Чтобы дать согласие на оплату недвижимости, надо сначала проверить право собственности на неи.Для этого продавец должен предоставить следующие документы:

- Выписка из реестра прав собственности на недвижимое имущество;

- справку о количестве зарегистрированных лиц (например, форма № 3 из ЖЭКа или документ из сельского совета)

- Заверенная в нотариусадозвил на совершение сделки со стороны жены / мужа, в случае если продавец находится в шлюби.Можна обойтись без него, но тогда при подписании договора купли-продажи супруг / супруга должны присутствовать и заверять соглашение своей подписью;

- Отказ совладельцев от права преимущественной покупки своей доли, лучше заверенный нотариально.Цей документ понадобится, если в выписке из реестра прав собственности указано несколько совладельцев;

- Разрешение местных органов опеки на продажу доли неповнолитнього.Це понадобится в том случае, если ребенок указанный в выписке или зарегистрирован в доме;

- Экспертная оценка недвижимости, срок годности которой составляет не более шести календарных месяцев

- Выписка из Государственного электронного реестра имущественных прав на недвижимость, которое выдает Государственная служба реестра (Госреестр).

Кроме того, необходимо проверить отсутствие ограничений на отчуждение майна.Их накладывают, если здание находится в банковском залоге (в связи с кредитом на ипотеку, ведения бизнеса и др.), Арестован по решению суда и т. Д Такую информацию может предоставить нотариус, ведущий оформления сделки. Во втором случае от покупки следует видмовитися.У первом - процесс можно продолжить, но надо получить разрешения от банка или иного ипотекодержателя на продажу. Не обязательно, но желательно получить документальное подтверждение об отсутствии у нынешнего владельца дома задолженности по коммунальным платежах.Инакше прошлые долги перейдут новому владельцу.

И, конечно, на оформление сделки продавец должен появиться со всеми основными документами, удостоверяющими его личность, статус и стан.Це, в частности, собственный паспорт (а также вид на жительство для граждан других стран), идентификационный код, свидетельство о регистрации или расторжения шлюбу.Крим того, необходимо предоставить паспорта или свидетельства о рождении всех законных совладельцев недвижимости (в том числе супруга / супруги и детей).

А если продавец действует через своего представителя (посредника), то необходимо убедиться в наличии у него нотариальной доверенности. В случае, если посредничество осуществляет не физическое, а юридическое лицо, надо проверить устав компании.В нем среди других видов деятельности должно быть указано право на совершение таких сделок.

Документы от покупателя

Все основные официальные бумаги, в том числе паспорт, идентификационный код и свидетельство о регистрации или расторжении брака, должен предоставить и тот, кто желает приобрести нерухомисть.Те же касается его супруга / супруги и детей, проживающих совместно. А еще требуется письменное и оформлено нотариально согласие супруга / супруги на приобретение имущества.

приусадебный территория

ГКУ устанавливает, что к покупателю вместе с домом и постройками переходит право собственности и на тот земельный участок, на котором они розмищени.Так что наряду с проверкой будущего жилья нужно уделить внимание документации, относящейся к земле. У продавца должно быть соответствующее право собственности, в частности акт на землю с указанием кадастрового номера.

Важно понимать, что бессрочное пользование не дает владельцу права продажи. Отсутствие кадастрового номера приведет к невозможности зарегистрировать договор купли-продажи или к признанию сделки неспроможною.Якщо акт у продавца не содержит такого номера, он должен обратиться в местное управление земельных ресурсов за его получением.

Также нужно ознакомиться с кадастровым планом участка, сверить его границы, размеры и форму, проверить категорию землепользования, уточнить на местности расстояние от зданий до соседних территорий и т. Д

Все названные требования в равной степени относятся и к тем случаям, когда предметом договора является земля под застройку, без существующих зданий. Особенно важно уточнить целевое назначение дилянки.Зводиты жилье можно только на тех наделах, которые относятся к категории для жилой застройки. Если земля предназначена для ведения личного крестьянского хозяйства, на законных основаниях построить и зарегистрировать получится только садовый будинок.А вот покупать земельный участок, на котором расположена неоформленное надлежащим образом здание (самострой) не рекомендуется. В реалиях нашей страны получить все необходимые документы постфактум все еще можливо.Але дополнительные сложности, затраты времени и финансов гарантированы. Так что первоначальная экономия при покупке может обернуться даже более высокими затратами.

правильная оценка

Любая сделка купли-продажи недвижимости должна быть правильно оценена и зарегистрирована в реестре Фонда госимущества (ФГИ). Для этого продавцу на сайте ФГИ необходимо найти контакты ближайшего сертифицированного оцинювача.Зьявитися к нему надо со всеми правоустанавливающими и личными документами.

На встрече оценщик задает вопрос о расположении и характеристиках здания, свойства окружающей территории, наличия инфраструктуры в районе и т. Д.Розповидаты все это надо как можно подробнее и правдиво. Эксперт формирует оценочную стоимость исходя из заданных в специальной компьютерной программе аналогов. Выезд на место возможен, но не обовьязковий.У связи с етимпродавец имеет право заказывать услуги оценщика далеко от места расположения здания, в том числе в другом регионе.

Готовый документ с указанной оценочной стоимостью продавец получает в течение двух недель с момента визита.

процесс оформления

При совершении сделки покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов (а не копий) всех правоустанавливающих документов. Также надо выполнить сверку паспорта владельца и адреса его регистрации.

Покупать жилой дом надо только на условиях купли-продажи. Существует практика оформления долгосрочного пользования зданием на правах доверенности (аналогичный способ есть и в сфере автотранспорта). Но делать так очень небажано.Продавець по закону имеет право в любой момент отозвать свою доверенность. Кроме того, она перестает действовать в случае смерти владельца здания.

Повысить безопасность и ответственность обеих сторон позволяет внесения авансу.Пры этом надо заключить между покупателем и продавцом предварительный договор, заверенный у нотариуса. В этом документе должен быть указан срок завершения сделки, форма и размер оплаты, гарантийное сумма. Последняя обычно составляет около 5% от полной вартости.Пры отзыве своих намерений покупателем эти деньги остаются у продавца. Если же на данном этапе соглашение срывает нынешний владелец дома, он должен вернуть аванс и оплатить штраф на ту же сумму.

Производить оплату (как авансовую, так и полное) ГКУ позволяет в наличной или безналичной форме. Касается это и тех случаев, когда расчеты производятся между физическими лицами. Аванс обычно передают наличными. Делать это лучше в присутствии нотариуса.Остаточний расчет безопаснее вести в безналичной форме. Тем более что законодательство требует все сделки со стоимостью выше 150 тыс. Грн проводить только таким чином.Це регламентируется постановлением № 210 Национального банка Украины (НБУ) «Об установлении предельной суммы наличного расчета» .Розрахункы нужно делать путем перечисления средств с одного текущего счета (оформленного на физическое лицо - покупателя) на другой (оформлен на физическое лицо - продавца). Второй вариант - внесение денег наличными на текущий счет в национальной валюти.Третий способ -непосредственное участие в расчетах нотариуса. Покупатель перечисляет оплату на его счет, а то переводит их на счет продавца. Правда, в таком случае стоимость нотариальных услуг зростае.Але этот метод рекомендуют, если покупатель одновременно выступает продавцом другой недвижимости и оплачивает новое имущество за счет продажи старого. При этом стороны заключают дополнительные договора с нотариусом и предыдущие между собой.

Следует понимать, что ответственность за нарушение данного нормативного акта пока еще не установлено. Но ГКУ требует, чтобы стороны гражданского договора действовали строго в рамках законодательных норм, иначе соглашение можно признать недийсною.З этой же причине нет смысла разделять платеж на отдельные части и передавать их через определенные периоды времени. Постановление ограничивает форму оплаты в рамках одного договора независимо от срока его исполнения.

Однако, на практике пока наиболее распространенная наличная форма оплаты, причем в валюти.У договоре при этом фиксируют переданную сумму в гривнах на момент оплаты, указывают обусловлен валютный эквивалент и метод визуализации (по курсу НБУ или межбанковским). Естественно, при передаче денег повышается вероятность обману.Якщо делать так, то стоит нанять кассира, использующего соответствующее оборудование: счетчик купюр и детектор их справжности.Також можно арендовать банковскую ячейку, где хранить всю необходимую сумму, и четко оговорить в соглашении с банком условия допуска к ней третьих лиц (продавца) .Важное знать, что в соответствии с Правилами использования наличной иностранной валюты на территории Украины, утвержденным НБУ, официальные данные не допускаются. Поэтому правомерность операции, оплаченной данным образом, может быть обжаловано в судебном порядке одной из сторон.

Наконец, для оформления и сопровождения процесса стоит воспользоваться услугами профессионального юриста. Проверить подлинность всей документации и согласовать ее в различных инстанциях достаточно важко.А фирма-подрядчик (или физическое лицо-предприниматель) берет на себя ответственность за соблюдение всех норм, а также сроков. Стоят такие услуги около 2-10 тыс. Грн в зависимости от сложности работы, стоимости объекта продажи и т. Д.Хто будет оплачивать работу юриста (продавец или покупатель), стороны решают сами. Законодательство не обязывает их использовать услуги посредников. При желании покупатель имеет право самостоятельно проверить все документы и историю будивли.Обовьязковою есть только нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация новых прав собственности на имущество.

Оплата и налогообложения

Согласно требованиям НКУ, доход, полученный продавцом от продажи объекта недвижимости, начисляется налог. Вычисляют его исходя их суммы, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной вартости.Ставка налога на данный момент составляет 5%. Правда, оплачивают его только в том случае, если на момент продажи дом находился в собственности у продавца менее трех календарных рокив.Також налог платят в том случае, когда один и тот же лицо продает любой вид недвижимости более чем один раз в год.

Также в ходе оформления купли-продажи придется уплатить ряд обязательных государственных мит.Витяг из реестра прав собственности на данный момент стоит 200 грн, бланк выписки - 72,25 грн, изготовление кадастрового плана участка - 400-1000 грн. Работа нотариуса по составлению договора купли-продажи и его заверениям обойдется в 1500-3000 грн.Нарешти, выписка справки об оценочной стоимости сейчас стоит 300 грн. Правда, все расценки широко варьируются и зависят от срочности, региона оформления, рыночной ситуации и т. Д А размер государственной пошлины время от времени меняют регулирующие органи.Краще уточнять все на момент совершения сделки.

источник: superdom.ua

Возможно, Вам также будет интересно